전세자금 보호 제도 & 전세 사기 예방법 총정리

최근 전세 사기가 기승을 부리면서 많은 세입자들이 불안해하고 있습니다. 전세는 한 번에 큰 금액을 맡기는 계약이기 때문에, 사기를 당하면 경제적 피해가 막대하죠. 다행히도 우리나라에는 세입자의 전세금을 보호하기 위한 다양한 제도가 마련되어 있습니다. 오늘은 전세보증보험을 포함한 여러 보호장치와 전세 사기를 피하는 방법을 쉽게 설명해 드리겠습니다.

1. 전세금을 보호하는 대표적인 보험 & 제도

전세 계약을 할 때 가장 중요한 것은 내 돈을 안전하게 지킬 수 있는가입니다. 이를 위해 정부 및 금융기관에서 다양한 보호장치를 마련해두었는데요. 

1. 전세보증보험 (HUG & SGI)

전세보증보험이란 세입자가 집주인에게 맡긴 전세금을 돌려받지 못할 경우, 보험사가 대신 돌려주는 제도입니다. 전세 계약 후, 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 계약 기간 내 문제가 생기면 보험사가 대신 전세금을 반환해 주는 것이 핵심이죠.

전세보증보험 종류

1. HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험

국토교통부 산하 공기업이 운영하며 보증료가 상대적으로 저렴한편입니다. 일정 조건(보증금 한도, 임대인의 세금 체납 여부 등)에 따라 가입 제한되기도 하죠.

 

2. SGI 서울보증보험 전세보증보험

민간 보험사에서 운영하며 보증금 한도 제한이 상대적으로 적어요. 집주인의 동의 없이도 가입 가능하기에 많은 사람이 가입하고 있는 추세입니다.

 

요즘은 민간손해보험회사에서 많은 전세보험이 나오고 있습니다.

가입 추천 대상

• 전세금을 100% 보호받고 싶은 세입자
• 집주인이 돌려주지 않을 가능성을 대비하고 싶은 사람
• 깡통전세, 역전세 위험이 있는 지역에서 전세를 계약하는 경우

2. 전세금 반환보증제도

전세보증보험과 유사하지만, 지방자치단체에서 운영하는 제도입니다. 보증보험 가입이 어려운 경우 지방자치단체에서 제공하는 지원 프로그램을 알아볼 수 있습니다.

대표적인 사례를 들자면 서울시는 서울보증보험과 협약을 맺어 전세금 반환보증 지원하고 있으며 경기도는 무주택 청년 및 신혼부부 대상으로 전세보증 지원을 하고 있어요.

3. 확정일자 & 전입신고 (전세권 설정)

전세보증보험에 가입하지 않더라도, 법적으로 내 전세금을 보호받을 수 있는 기본적인 방법도 있어요.

1. 확정일자 받기

동사무소(주민센터)에서 전세계약서에 도장을 받으면 됩니다.

확정일자가 있으면, 나중에 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선 변제받을 수 있어요.

2. 전입신고 필수

전입신고를 하면 ‘대항력’이 생겨서 집주인이 바뀌어도 전세금을 돌려받을 권리를 주장할 수 있습니다. 그러니 전세 계약 후 이사를 들어가게 되면 빠른 시일 내에 전입신고를 하셔야겠죠.

3. 전세권 설정 등기

전세금을 보호받기 위해 등기부등본에 ‘전세권’을 설정하는 방법입니다. 다만, 집주인의 협조가 필요해서 실질적으로 많이 이용되지는 않고 있어요.

2. 전세 사기 피하는 5가지 필수 체크리스트

전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 사항이 있어요. 이 다섯 가지만 지켜도 전세 사기를 예방하는데 큰 도움이 됩니다.

1. 등기부등본 확인하기 

이유: 집주인이 진짜 소유자인지, 빚이 많은 집인지 확인이 가능해요.

확인 방법은 대법원 인터넷등기소에서 무료 열람이 가능해요. 근저당(대출) 설정이 많다면 위험 신호일 수 있으니 조심.

2. 집값 대비 전세가율 확인

이유: 깡통전세(전세가 집값의 80~90% 이상인 경우) 일 경우 위험해요.

확인 방법은 주변 매매 시세와 비교하시면 간단하게 알 수 있어요. 네이버 부동산이나 KB시세를 참고하시면 되고 일반적으로 전세가율 70% 이하인 곳이 안전하다고 보시면 돼요.

3. 집주인의 세금 체납 여부 확인

이유: 집주인이 세금을 못 내면 경매로 넘어가 전세금을 잃을 가능성 있어요.

확인 방법은 지방세 납부 증명서 요구할 수 있어요. 이 때 집주인은 제공해야 하며 체납 이력이 있다면 보증보험을 필수로 가입하시는 게 좋아요.

4. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

이유: 보험 가입이 안 되는 집이라면 뭔가 문제가 있는 경우가 많겠죠.

확인 방법은 HUG, SGI 서울보증보험 사이트에서 보증 가능 여부를 확인하실 수 있어요.

5. 부동산 중개업소 신뢰도 체크

이유: 가짜 부동산이 전세 사기에 연루된 경우가 많음

확인 방법 국토부 '중개업소 등록조회'에서 허가 여부를 확인 할 수 있어요. 그리고 중개보수가 지나치게 싸거나 서류 작성을 급하게 한다면 의심해 볼 수 있어요.

3. 전세 계약 후에도 해야 할 일

전세 계약이 끝났다고 안심하면 절대 안 됩니다. 계약 기간 동안에도 지속적으로 확인해야 하는 사항이 있어요.

1. 집주인의 재정 상태 체크

등기부등본을 6개월~1년에 한 번씩 다시 열람하여 추가 대출 여부를 확인하세요. 왜냐하면 갑자기 집이 경매로 넘어가는 걸 막기 위해서입니다. 

2. 보증보험 유지하기

전세보증보험은 자동 갱신이 아니므로, 갱신 시점에 꼭 연장을 해야해요.

3. 이사 전 ‘명도확인서’ 받기

이사 나가기 전에 집주인에게 명도확인서를 받아 놓으면 문제 발생 시 대응 가능해요.

 

전세 계약은 철저한 준비가 답입니다. 전세는 한 번 잘못 계약하면 큰 경제적 손실로 이어질 수 있습니다. 하지만 위에서 소개한 전세보증보험, 확정일자, 등기부등본 확인 등의 방법을 잘 활용하면 전세금을 안전하게 보호할 수 있습니다. 전세 계약을 할 때는 항상 신중하게 검토하고, 전문가(법무사, 변호사, 공인중개사)의 조언을 받는 것도 좋은 방법입니다. 작은 노력으로 큰 피해를 막을 수 있다는 점, 꼭 기억하세요!